第二重要的是看房地产的地段好不好，只要房地产的地段好，房地产才更容易长期保持很高的出租率，比如出租率至少大于90%，只有长期出租率高，租金收入才能长期持续稳定的增长。

第三重要的是看房地产资产负债率高不高，资产率负债率越高，代表买房借去的钱就越多，风险也就越大，当房地产市场价格大幅下跌时，房地产净资产可能会小于零，房地产持有涨可能会破产，

比如说，某房地产市价100万元，张三从银行贷款50万，资产负债率为50%，净资产为50万，万一后期房价大跌下跌60%，房地产市价变为40万，而负债还是50万，这样房地产的净资产就变成了-10万，张三就会资不抵债破产了，

张三的房地产很可能会被银行收走，后期房地产产生的租金也和张善没有任何的关系，所以房地产的资产负债率最好不要超过40%，那么对于我们投资来REITs说，精选的标准就明确了，

1、每年分红且长期稳定增长

2、地理位置要好，整体出租率要大于90%

资产负债率要小于40%

我们以领展为例，看看领展是否符合这3个标准。

首先打开领展房地产基金或00823可以看到，打开领展房地产基金的派息记录，坏女孩，我们可以看到过去10多年领涨，每年都有现金分红，而且分红金额长期稳定增长，这个是符合标准的，

接下来我们看一下领展物业旗下的地段及整体出租率，点击公司概括，找到物业组合的租用率维持在97.1%水平

租用率为98.5%，办公室出租率为95.5%，通过公司概况里的介绍，我们可以知道影响旗下的物业出租率是非常高的，整体出租率大于95%，地段也非常好，符合地段好，出租率高这个标准，

接下来我们再看一下领展的资产负债率，

2019年第3季度总资产为 万港元